Cómo Tributa el Alquiler Turístico en el IRPF 2026: Guía para Propietarios

Es la decisión más importante a la hora de tributar por un alquiler vacacional. La frontera la marca el artículo 27.2 de la Ley del IRPF. Por defecto, los ingresos del alquiler turístico se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Solo se convierten en rendimientos de actividad económica si se cumple alguna de estas dos condiciones:

• Persona empleada con contrato laboral y jornada completa dedicada a la gestión del alquiler.
• Servicios propios de la industria hotelera: limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama y toallas mientras el huésped está alojado, recepción permanente, restauración, lavandería, etc.

Contratar a una empresa de gestión NO te convierte en actividad económica

Este es uno de los puntos peor entendidos. Muchos propietarios delegan la gestión integral en empresas de gestión de alquiler vacacional para despreocuparse de las reservas, la limpieza y la atención a huéspedes. El criterio reiterado de la Dirección General de Tributos es claro: esa subcontratación no convierte la actividad del propietario en económica. El propietario sigue tributando como rendimiento del capital inmobiliario, aunque pague una comisión a la gestora.

¿Por qué? Porque las condiciones del art. 27.2 exigen que sea el propio arrendador quien disponga del empleado o preste directamente los servicios hoteleros. Si los presta una tercera empresa con su propio personal, esos requisitos se imputan a la gestora, no al propietario.

Es el malentendido más extendido. La reducción del 60% (que en algunos casos puede llegar al 50%, 70% o 90% con los porcentajes actualmente vigentes) está reservada al alquiler de vivienda habitual del arrendatario (art. 23.2 LIRPF). El alquiler turístico no se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda, sino al alojamiento temporal de visitantes, por lo que queda excluido de cualquier reducción.

Esto significa que el rendimiento neto íntegro (ingresos – gastos deducibles) se suma a la base general del IRPF y tributa al tipo marginal del propietario, según los tramos estatales y autonómicos del IRPF 2026.

Si tributas como capital inmobiliario, puedes deducir los gastos necesarios para obtener los rendimientos, pero solo en proporción a los días que la vivienda ha estado efectivamente alquilada. Por los días vacíos no se deducen, pero hay imputación de renta (sección siguiente).

Tabla de gastos deducibles (prorrateados)

Ejemplo de prorrateo: si la vivienda ha estado 90 días alquilada de los 365 del año, deducirás 90/365 = 24,66% del IBI, comunidad, seguro, suministros, intereses de hipoteca y amortización. Las comisiones de Airbnb/Booking sí se deducen al 100% porque están directamente vinculadas al alquiler.

Por los días que la vivienda no está alquilada ni constituye vivienda habitual del propietario, hay que declarar imputación de rentas inmobiliarias (art. 85 LIRPF). El importe es:

• 2% del valor catastral con carácter general.
• 1,1% del valor catastral si el valor ha sido revisado en los últimos 10 años.
• Todo ello prorrateado por los días vacíos del año.

La regla del IVA es sencilla y depende de si se prestan o no servicios propios de la hostelería:

• Sin servicios hoteleros (la inmensa mayoría): EXENTO de IVA (art. 20.Uno.23º LIVA). No se factura IVA al huésped ni se presentan declaraciones trimestrales (modelos 303/390).
• Con servicios hoteleros (limpieza durante la estancia, restauración, recepción): IVA al 10%, como un hotel.

Para los ingresos obtenidos a partir del 9 de mayo de 2026, se ha introducido un recargo adicional del 4% sobre la base imponible del arrendamiento turístico. En el modelo 130 trimestral (para quien tributa como actividad económica en estimación directa), los ingresos por alquiler turístico se computan multiplicados por el 20% y, sobre esa base resultante, se aplica el 4% extra. La sede electrónica de la AEAT calcula automáticamente el recargo al marcar la casilla de arrendamiento turístico.

Si por servicios hoteleros o empleado a jornada completa el alquiler se califica como actividad económica, las obligaciones cambian sustancialmente:

• Alta censal mediante modelo 036 o 037.
• Epígrafe del IAE 685 "Alojamientos turísticos extrahoteleros". Las personas físicas con ingresos netos < 1.000.000 €/año están exentas de pago del IAE, pero deben darse de alta.
• Posible alta en el RETA (autónomos) si la actividad es habitual. Consulta nuestra guía de cuánto paga un autónomo a la Seguridad Social en 2026.
• Modelo 130 trimestral de pago fraccionado de IRPF (20% sobre el rendimiento neto). Para más contexto fiscal del autónomo, lee la guía completa de IRPF para autónomos.
• Llevanza de libros de ingresos, gastos y bienes de inversión.

Desde hace varios ejercicios, las plataformas de intermediación (Airbnb, Booking, Vrbo, Idealista...) están obligadas a presentar declaraciones informativas con los datos de los arrendadores y los ingresos pagados (el antiguo modelo 179, hoy sustituido por nuevos modelos informativos derivados de las normas DAC7 y similares). Hacienda ya dispone de esa información.

Si el propietario reside fiscalmente fuera de España, no tributa por IRPF sino por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mediante el modelo 210. Tipos generales: 19% para residentes en la UE/EEE (con deducción de gastos en condiciones similares al IRPF) y 24% para el resto, sin posibilidad de deducir gastos. La presentación es trimestral cuando hay rendimientos derivados de alquiler.